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房产的“隐形共有人”能否阻止《房屋买卖合同》的履行

时间:2018/04/28

  【案情】

  王先生与赵女士婚后自某开发商处购得位于三河市燕郊开发区S小区的住房一套,房屋产权证上登记的所有权人为王先生。

  2016年3月,王先生持房屋产权证,通过河北链家房产经纪有限公司三河市燕郊分公司(以下简称中介公司)与刘女士签订《存量房屋买卖合同》。合同约定价款为110万元,刘女士以银行按揭贷款方式购买该房屋,首付款50万元,贷款60万元,刘女士当天支付购房定金5万元。合同签订后,中介公司员工小李通知双方至贷款银行办理贷款手续,支付首付款及签订《借款合同》。许先生告知小李,其配偶赵女士身份证过期,需要到老家补办身份证,所以三方商定在赵女士身份证补办后再行办理(注:办理二手房银行贷款手续时,需要提供王先生配偶赵女士的身份证、户口本等证件,同时需要赵女士签字)。十多天后,赵女士来到中介公司,表示出售的房屋系其与王先生婚后购买,属于夫妻共同财产,王先生未经过自己同意出售房屋,不配合办理相关手续。

  中介公司将此情况告知刘女士,刘女士通过中介公司与对方协商,但未能达成一致,遂委托本律师代理诉讼。

  【立案】

  本律师接受委托后了解到,该中介公司与其他公司不同,在签订合同后不扣押房屋产权证原件。为防止诉讼过程中王先生出售房屋于他人,造成我方要求继续履行合同的诉讼请求无法得到实现,所以在立案时本律师为刘女士申请了财产保全,查封了诉争房屋。

  为了让案件能够顺利的进行,节省委托人的诉讼时间,本律师将王先生与赵女士作为共同被告起诉至三河市人民法院,请求判决二被告继续履行签订的《存量房屋买卖合同》。

  同时向法庭申请中介公司员工小李出庭作证。

  【庭审】

  刘先生:对自己签订《存量房屋买卖合同》及收取定金一事表示认可,但同时表示在签订合同时未与赵女士商量一致,请法庭按照法律规定判决。

  赵女士代理人:诉争房屋系赵女士与王先生婚后购买,按照《婚姻法》的规定系夫妻共同财产。我国《物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。赵女士与王先生对房屋属于共同共有关系,且双方没有其他约定,王先生一人签订的《存量房屋买卖合同》不成立。

  本律师:刘女士与王先生签订《存量房屋买卖合同》时,王先生出示房屋产权证原件,其中“房屋所有权人”一栏记载为王先生,“共有情况”一栏记载为单独所有,由此可以看出王先生是房屋的所有权人。赵女士称诉争房屋系婚后购买,但未在房屋产权证上记载自己的名字,放弃了对外公示自己为房屋共有人的权利。刘女士作为善意第三人,有理由相信王先生对房屋有处分权。同时刘女士也没有义务寻问王先生诉争房屋是否有共有人,共有人是否同意出售房屋,刘女士在签订合同前已经尽到了注意义务。另:既然赵女士放弃了在房屋产权证上公示自己名字的权利,那么从另一层面可以看出,赵女士内心是认可王先生作为其代理人对外处分房屋的,比如出租、出售。由此可知该合同合法有效,王先生与赵女士均应受《存量房屋买卖合同》的约束。

  庭审中证人出庭作证,出示了扣押在中介公司的房屋产权证原件,以此证明登记内容与原告主张一致。

  赵女士代理人:《婚姻法》规定的共有是法定的共有,不需要对外公示自己的权利。

  本律师:房屋不同于其他夫妻共有财产,房屋产权证是以登记作为认定权利人的凭证,作为善意的购买人,登记的权利人是王先生,那么房屋的权利人就应当是王先生。登记为共有人是赵女士的权利,但权利是可以放弃的。既然赵女士已经放弃了该权利,就应当对自己的放弃行为负责。另:刘女士表示变更付款方式为一次性支付购房款。

  庭审中因双方争议较大,法庭未进行调解。

  【认定】

  人民法院经过审理后认为:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房屋房权证显示房屋登记在王某一人名下,系单独所有,对赵某提出的抗辩意见不予采信。

  【判决】

  原告刘某与被告王某签订的《存量房屋买卖合同》有效,合同继续履行。被告王某配合将位于三河市燕郊开发区S小区的房屋过户至原告名下,原告于过户当天支付剩余房款105万元。

  另:判决后被告未提起上诉,本案现已生效。

  【结尾】

  案件已经了结,成败暂且不论。经过这一场诉讼,我们是否能够引发一点思考:

  一、房屋产权归属是以房屋产权证登记为要件的,记载人就是房屋所有权人。如果购买房屋的夫妻双方均希望对外公示自己的权利,应当在签订《商品房买卖合同(一手房)》或《存量房屋买卖合同(二手房)》时在购买人处共同签名,同时向开发商或中介公司业务员表示双方以共有方式登记权利人,作出的房屋产权证就是两本,记载内容为共同共有,以此达到公示自己权利的目的。

  二、作为购房人,在签订《存量房屋买卖合同》时,可要求出卖人提供结婚证原件,如结婚证登记日早于出卖人的购房日,出卖人又无其他证据证明自己是房屋单独所有权人的情况下,建议让出卖人及其配偶共同在合同上签字,或通过其他合理的方式取得出卖人配偶同意出售房屋的证据,避免诉讼的发生。

  【咨询电话】13582644648吕律师

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