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几种容易引起房产纠纷的情况

时间:2018/04/28

  经过这些年对房产案件的了解,发现几种容易引起纠纷的情况,这些纠纷有一个共性,就是买卖双方在订立合同时没有彻底明白房产交易的流程,不知道先办什么后办什么,自己想说的话没有说出来,说出来的话没有记载于合同中。那是因为:一、中介公司优秀的业务员不容你想,也不容你说,就鼓动着你们把合同签订了(此处没有贬低中介业务员的意思,因为本律师在执业前也是房产经纪人)。二、还是本律师之前文章提到的,在签订房产买卖合同时,买卖双方的脑袋是晕的。晕是正常的,因为那些多年从事房产经纪的人和中介公司老板在签订购房合同时也是晕的,何况是你们。

  以上是房产买卖合同发生纠纷的根源,回到正题。以下列举几种经常会发生纠纷的情况,有些你可能知道,有些你可能不知道。

  一、因代签合同发生的纠纷。

  代签合同是常有的事儿,多数发生在房主一方,比如房主本人不在本地,由他的亲戚、朋友代签《房屋买卖合同》。代签人一般持有房屋钥匙、房产证原件或购房合同,称自己有代理权。与购房人签订合同后,房主来到中介公司表示自己从未委托他人出售房屋,由此发生纠纷。解决办法其实很简单,就是在签订合同前,由中介公司业务员与房主通话联系,确认委托的真实性,同时进行录音,固定证据。再仔细一些,就是加房主的微信,把合同内容填写后拍照给房主,确认合同内容并明确表示委托意思前提下,由代理人签订合同。

  另一种情况以一个真实案例进行说明。王某的叔叔(简称:王叔)与李某签订《房屋买卖合同》,当时中介公司只与王某通话未录音,合同签订后王某从外地来到燕郊,表示自己工作忙,准备去公证处做一份委托王叔代其办理房产贷款交易内容的公证书。在去公证处的路上,一行人王某、王叔、中介公司两名业务员都在谈论关于房产交易方面的内容。但到达公证处后,因王某与王叔就代办费用发生纠纷,王某离开公证处,后表示不再履行合同。李某遂委托本律师起诉,庭审时王某表示未委托其叔叔出售房屋,我方申请房产经纪公司员工作证,人民法院审理后确认了合同的效力,支持了李某要求履行房产过户的诉讼请求。

  从本案可以看出,王某在签订合同后来到中介公司,与中介公司业务员一起到达公证处准备委托其叔叔代办后续手续,表明王某知晓其房屋出售的情况,通过其行为也可以认定其是认可王叔代签合同的。但本律师说的重点并不在此,注意:王某由其叔叔代签合同后,其本人来到中介公司,当时就应该让王某书写一份授权委托书,或者更简单,让王某在买卖合同出卖人处补签名,多么好的一个机会,就这样错过了。这种错过机会引发的诉讼本律师代理不下三起,虽然结果都不错,但委托人因此支出了诉讼成本。

  二、因贷款条款约定不明发生的纠纷。

  统观中介公司的合同条款,关于贷款审批方面的约定多数都是宽松的,有的甚至不约定,理由就是:中介公司得让这一份《房屋买卖合同》“活着”,如果因为贷款条款约束力太强,容易发生违约,这不是中介公司愿意看到的。宽松的条款大致是:如乙方(购买方)贷款未获批准,双方同意更换银行再次申请,直到贷款审批。这样的条款出现在本文中好像很可笑,但事实上大量存在,燕郊两家较大的中介公司就是这样约定的,只不过该条款与其他两个条款并存,可以选择。但中介公司业务员在填写合同时,会直接选择此项。

  问题出现了,购房人贷款申报后被银行通知拒贷,按合同约定双方要换银行再办手续,期间出卖人还得取出首付款,再体现一次首付。如果又一次被拒贷了呢?难道……?答案当然是否定的。因为贷款银行拒贷款会有理由,如果只是首付款比例、证件、手续方面的原因被拒贷,那么换一家银行也可以,如果是因为征信、银行流水、收入证明方面出现问题,就是换十家银行,得到的答案也是一样的。这时,出卖人就有理由相信购买人无法通过贷款方式购买房屋,可要求其适用无法办理贷款的约定支付全部房款,否则可以要求解除合同。

  三、配偶一方不同意出售房屋发生的纠纷。

  这样的纠纷也占很大比例,多数情况是房主持有房屋产权证原件签订《房屋买卖合同》,之后配偶出面,表示房屋属夫妻双方婚后购买,是夫妻共同财产,本人是共有人,不同意出售。

  这样的情况也算是老生长谈了,所以直接说本律师观点。《婚姻法》规定婚后购买的房屋属于夫妻共同财产,对于房屋产权也一样,那仅限于夫妻双方办理离婚时适用。现在的房屋产权证记载权利人多数为一人,同时记载单独所有。购房人作为善意第三人,通过对房屋产权证的审查可以看到记载事项,其没有义务询问出卖人该房屋是否有其他共有人,也就是说其有理由相信出卖人有权处分该房屋。这就是我国民法上说的“公示公信”和保护善意第三人权利。如果共有人想要公示自己的权利,在申请办理房屋产权证时,就应该记载自己为共有人(可记载为共同共有,如是按份共有,在房屋产权证的右侧还会记载共有比例)。那么,为了维护交易安全,人民法院会支持购买人的请求判决合同有效。该内容本律师在今后会设立专章进行分析讲解。

  四、签订合同时未取得房屋产权证发生的纠纷。

  很多人认为,未取得房屋产权证的房子是不能出售的,此观点已经被否认。合同本身是有效的,只是暂时不能办理交易,等到房屋产权证办理后,即可以进行过户。此处不赘述。

  实际情况是,出卖人对自己房屋产权证办理的时间有认识上的错误,以为在某个时间可以办理完毕,交易后可收到购房款,但实际上开发商未能按时办证。同时又赶上房屋价格上涨,出卖人不愿再履行合同。解决的办法:双方在签订合同时约定,如果房屋产权证在某个时间不能办理,双方解除买卖合同,互不承担违约责任。这说是本文开篇所说的,想说的话没说出来,说出来的话没写进合同的情况。

  五、关于网签登记发生的纠纷

  因网签发生的纠纷,就是本律师所说的您不知道的纠纷。举个例子。本律师代理张女士诉讼,要求对方履行合同。被告谭女士答辩的理由是:因为张女士没有办理网签登记,造成自己无法与另一出卖人办理网签登记(注:1、谭女士是外地户口,只能购买一套住房,谭与张只有在办理网签后,谭才能与他人网签,也就是谭自己身上不能同时登记两套房子;2、张女士的贷款还未审批,按照二手房贷款流程,还不能办理网签登记),造成自己不能履行与他人的《房屋买卖合同》,所以要求解除合同。庭审中,中介公司员工出庭作证,表示只有银行通知贷款审批后,张女士才能与谭女士办理网签,现在时间还没有到,所以无法办理。之后双方经法庭主持调解结案。

  本案中涉及的内容比较偏门,但也会因此发生纠纷。只有详细了解房产交易流程,才能让买卖合同顺利的履行下去。


  房产交易发生纠纷的情况很多很多,前面说的几种比较有代表性。还是那句话:签订《房屋买卖合同》时应该认真审查合同条款,了解合同中约定的权利义务,把关乎自己权利的内容写进合同中,同时把握房产交易的时间,只有这样才能真正实现自己的交易目的。

  咨询电话:13582644648吕律师


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